토지의 자연적 특성으로 인해 생기는 장점 및 단점

이번에는 부동성이나 영속성, 부증성, 영속성 , 개별성과 같은 토지가 선천적이고 본질적으로 가지고 있는 불변적인 특성인 토지의 자연적 특성 대해서 적어보겠습니다.

토지의 자연적 특성 썸네일

 

토지의 자연적 특성

토지의 자연적 특성은 토지가 본원적으로 가지고 있는 물리적 특성으로 본질적이고 선천척인 불변적 특성으로 부동성과 영속성, 부증성, 개별성 그리고 인접성에 대해 알아보겠습니다.

토지의 부동성

의미

토지의 자연적 특성 중 부증성이란 쉽게 지리적 위치의 고정성이나 비이동성으로도 표현할 수 있는데 토지의 위치는 사람이 인위적으로 이동 또는 지배하지 못한다는 특성을 가지고 있습니다.  이는 토지의 특성 중 가장 큰 특징으로 위치가 고정됨으로 인해 부동산의 주변에서 발생하는 환경조건 등의 변화가 부동산 가격에 많은 영향을 끼칩니다. 또한 그 위치나 크기에 따라 용도지역 지정 등이 바뀌는 등 이용 상태도 달라질 수 있습니다.

부동성으로 인해 생기는 장점 및 단점

인위적으로 이동 또는 지배되지 않는 토지의 부증성은 부동산과 동산을 구별하는 기준이 되며 그러한 특징 때문에 부동산 감정평가를 할 때에도 지역분석의 필요성이 요구됩니다.
또한 부동성으로 인해 부동산은 지역적으로 세분화되어 지역마다 거래관행이나 임대료 그리고 투자 시 기대이율 등이 다르고 부분 시장으로 형성되어 부동산 활동을 할 경우 임장활동, 정보활동, 중개활동 등 사람이 직접 움직여야 하는 활동을 만듭니다.  이러한 특성을 가자 부동성으로 인해서 부동산중개업이 제도화되어 부동산업이 전반적으로 활성화되고 토지의 위치의 부동성으로 인해 지방자치단체 운영을 위한 부동산 조세 수입이 되는 등 장점이 있지만 부동산 시장을 추상적 시장으로 만들어 균형 가격의 성립을 방해하고 불완전경쟁시장을 만들어 기존의 시장기능을 대행하는 별도의 감정평가를 필요로 하는 등의 단점도 있습니다.

토지의 영속성

의미

토지의 영속성은 사용이나 시간이 흐름에도 불구하고 소모되거나 없어지지 않는다는 특성으로 경제적 특성인 유용성의 측면에서는 변화할 수 있으므로 양면성을 가지고 있습니다.

영속성으로 인해 생기는 장점 및 단점

토지의 영속성으로 인해 생기는 특징은 부동산 관리의 중요성을 강조하게 되고 가격이 하락해도 소모되거나 없어지지 않기 때문에 차후 가격상승을 기대하여 매각을 미루거나 투자를 할 수 있으며 저당권 설정이나 할부금융의 근거로 삼을 수 있는 등 장점이 있지만 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다는 단점이 있습니다.

토지의 부증성

의미

토지의 특성 중 부증성은 토지의 희소성의 근거가 되는 특징으로 거시적으로 보는 토지의 양이 불변이라는 것을 의미하는 것으로 이는 생산비를 투입하여 토지의 양을 증가시킬 수  없다는 것을 말합니다.  물론 이전에 포스팅했던 부동산 공급요인에 있는 것처럼 택지조성이나 수면 매립 등을 통해서 어느 정도 증가시킬 수는 있지만 이는 토지의 양의 물리적 증가라기보다는 토지이용의 전환이나 유용성 증가의 측면에서 접근해야 하는 문제입니다.
출처: https://genietech.tistory.com/entry/부동산-부동산수요-부동산공급-부동산수요공급 [진테크]

부동산 수요와 공급의 증가원인과 감소원인

 

부증성으로 인해 생기는 장점 및 단점

토지의 부증성으로 인해 생기는 단점은 토지 자체는 인위적으로 생산 가능한 다른 생산물처럼 그 자체의 양을 늘릴 수  없기 때문에 토지 부족 문제의 근원이 되어 지가 상승의 원인이 됩니다.  또한 부동성과 마찬가지로 기존의 시장기능이 통하지 않아 별도의 감정평가 기능과 공시지가제도가 있어야 합니다.  하지만 토지는 물리적 공급은 불가능하지만 용도의 다양성으로 용도적 공급이 가능하고 토지의 희소성이 부증성으로 인해 지속되어 부동산 관리 측면에서는 긍정적 영향을 끼치고 있습니다.

토지의 개별성

의미

토지의 개별성 특징의 의미는 부동산은 지리적 위치에 있어 고정돼서 있기 때문에 완전히 동일한 부동산이 존재하지 않는다는 의미입니다.  하지만 물리적으로 비대체적이라는 의미로 이용 측면에서는 대체가 가능합니다.

개별성으로 인해 생기는 장점 및 단점

토지의 개별성으로 인해 생기는 장점은 개개의 부동산이 독점화되어 있기 때문에 부동산의 관리 측면에서는 긍정적인 측면이 있지만 개개의 부동산을 구별하고 그 가격과 수익 등을 개별화, 구체화하는 개별분석이 필요하고  부동산학에 있어서 원리나 이론의 도출을 어렵게 하는 단점이 있습니다.

토지의 인접성

의미

토지의 인접성을 쉽게 말하면 연속성과 연결성이라고 할 수도 있으며 토지가 지표의 일부이기 때문에 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있습니다.  이런 이유로 인해 토지는 외부효과를 많이 받는 부동산으로 쉽게 말해서 특정 토지의 개발과 사용은 인접 토지에 큰 영향을 미칩니다.

인접성으로 인해 생기는 장점 및 단점.

토지의 인접성으로 인해 부동산은 용도면에서 대체 가능성을 존재하게 하며 각각의 부동산은 인접한 부동산과 협동적 이용이 필요하여 부동산 발전의 측면에서는 긍정적인이 있지만 부동산 소유와 관련하여 경계문제를 만들고 가격 형성 시 인접지의 영향을 받게 하며 기존의 시장기능이 아닌 지역분석을 필요하게 하는 단점이 있습니다.

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위에 나열한 토지의 자연적 특성 외에도 배양성이나 적재성, 지력성 등의 특성은 주로 농촌의 논이나 밭으로 이용되는 토지의 자연적 특성에 해당됩니다.