토지의 인문적 특성과 경제적 특징

토지의 인문적 특성은 토지가 인간과 관계가 형성되면서 인간이 인위적으로 부동산에 만든 특성으로 인위적이고 후천적인 특성을 가지고 있으며 경제적 특성은 인문적 특성을 더 세분화하여 보았을 때 나타나는 희소성이나 투자의 고정성 등의 특징을 보이는 것을 말합니다.  이전 포스팅에서는 토지의 자연적 특성을 포스팅했었는데 그에 이어서 토지의 특성에 대해서 조금 더 자세히 적어보겠습니다.

토지의 인문적 특성과 경제적 특성 썸네일

출처: https://genietech.tistory.com/entry/부동산-토지-토지특성-토지자연적특성 [진테크]

토지의 자연적 특성으로 인해 생기는 장점 및 단점

 

토지의 인문적 특성

토지는 인간과 관계가 형성되면서 인위적으로 특성이 부여되었습니다.  그런 특성을 인문적 특성이라고 하는 것이고 여기에는 용도의 다양성, 병합/분할의 가능성, 위치의 가변성, 국토성, 지역성과 같은 특성이 있고 이런 특성으로 인해 토지는 인위적이고 후천적 특성을 가지고 있으며 가변적입니다.

용도의 다양성

의미

토지는 통상적으로 일반재화와 다르게 그 용도가 2개 이상이 됩니다. 이전에도 포스팅했던 것처럼 토지는 1차/2차/3차로 나뉘어 산업용지, 주거용지, 공공용지 등 다양한 용도에 쓰이며 그런 경우라도 규모와 이용방법이 항상 동일하지 않습니다.


출처: https://genietech.tistory.com/entry/부동산-감정평가-용도-토지-분류-건폐율-용적률 [진테크]

부동산 감정평가상의 용도별 토지의 분류와 건폐율과 용적률

출처: https://genietech.tistory.com/entry/토지분류-토지종류-부동산-정착물 [진테크]

정착물 유무관계에 의한 부동산 토지 분류(종류)

용도의 다양성으로 생기는 특징

용도의 다양성으로 인해 토지는 재산상의 가치를 증대시킬 수 있으며 새로운 용도를 개발하는 창조적 이용이 가능하게 됩니다. 또한 이행과 전환이 가능하게 되고 부동산의 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급이 가능하게 된다는 특징이 있습니다.

병합/분할의 가능성

의미

토지의 병합/분할의 가능성 특징이란 토지를 목적 등에 따라 효과적 이용을 위해 면적을 법률에 따라 인위적으로 합치거나 나누어 사용할 수 있다는 특징을 말하는 것입니다.

병합/분할 가능성으로 생기는 특징

토지는 합병 또는 분할로 인해 토지는 규모가 증가하거나 감소 할 수 있고 그로 인해 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지고 있습니다.  토지가 합병하게 되면 대규모화가 가능하기 때문에 토지의 유용성을 증대시키고 고정적으로 발생하는 관리비용이나 생산비용 등을 줄일 수 있습니다.  반대로 분할을 하게 되면 관리비용이나 생산비용이 증가하지만 분할로 인해 작은 규모의 토지 구입을 원하는 소비자에게 판매가 가능해지는 등 장점이 생길 수 있습니다.

위치의 가변성

의미

토지 위치의 가변성 특징은 토지는 움직이거나 이동하지 않기 때문에 사회적이나 경제적 또는 행정적으로 인해 수급이 변동되거나 정부규제 등으로 토지의 용도 변화가 생기는 것을 말합니다.  자세히 보면 주거환경이 개선되거나 악화되는 경우 또는 인구 상태나 가구구조가 변화하는 경우에 사회적 위치가 바뀔 수 있고 수송 및 교통체계의 변화나 경제성장이나 경기순환의 이유로 경제적 위치가 변할 수 있습니다.  또한 일정 지역의 토지가 거래가 허가제로 바뀌거나 그린벨트로 지정되는 등 정부 규제가 있는 경우 행정적 위치가 변할 수 있습니다.

국토성

의미

토지는 원래 개인의 소유이기 이전에 국토입니다. 그렇기 때문에 국토를 전제로 하지 않고는 개인 소유의 부동산은 존재할 수 없는 것입니다.

국토성으로 생기는 특징

위에 적었듯이 토지는 본래 개인의 소유이기 이전에 국토입니다.  그렇기 때문에 부동산은 공익개념 설정이 가능하고 정부로부터 부동산에 대한 각종 제한 및 규제가 법률적으로 가능하게 됩니다.

지역성

토지의 인문적 특성 중 지역성은 토지의 자연적 특성중 부동성에서 파생된 특성으로 부동산은 다른 부동산과 함께 어떤 지역을 형성하고 그 관계를 통해서 사회적, 경제적, 행정적 위치가 만들어집니다.  그로 인해 각 위치 및 지역은 다른 위치 및 지역과 구별되는 특성을 지니며 이는 부동산의 가격 수준에 많은 영향을 끼칩니다.

 

토지의 경제적 특성

토지의 경제적 특성은 위에 적은 인문적 특성과 이전에 포스팅한 자연적 특성을 더욱 세분화하여 토지를 경제적인 측면에서 파악할 경우 발견되는 특징으로 여기에는 희소성, 투자의 고정성 등이 있습니다.

희소성

토지의 자연적 특성 중 부증성이나 부동성 등으로 인해 토지는 희소성이 생기고 경제적인 측면에서 보면 희소성으로 인해 수요와 공급이 생겨 가격 수준이 달라지는 등의 특징이 만들어집니다.

투자의 고정성

토지와 건물 등과 같은 토지 위의 정착물에 투자한 비용은 회수하기까지 상당히 많은 기간이 소요되는데 이러한 특징을 투자의 고정성이라고 합니다.  이는 토지의 자연적 특성인 영속성으로 인하여 토지의 경제적 위치가 변하는데 많은 시간과 비용이 소요되는 것입니다.

토지개량물의 토지효용 변경성

토지개량물은 인위적으로 자본 등을 투입하여 정착 또는 부착하여 토지의 효용성을 증가시키는 건축물, 구조물 등을 말하는 것으로 이는 토지 위의 개량물과 토지 자체의 개량물로 구분할 수 있습니다.  토지 위에 설치 또는 부착된 물건은 건물, 다리, 주차장 등이 이에 속하며 보통 토지와 일체된 것으로 취급하며 다른 토지로부터 대상토지 연결되어 있는 개량물은 도로나 철도, 상하수도 등이 이에 속하며 자본 등으로 토지 자체에 체화된 것을 말합니다.

위치의 선호성

토지는 용도적으로 주거지, 상업지, 공업지, 농업지 등으로 나뉘어 대상 토지의 위치에 따른 선호성에 의해 형성되고 위치의 선호성은 시간이 경과함에 따라 변화하는 가변성을 가지고 있습니다.

고가성

토지를 포함한 부동산은 다른 일반 재화에 비해 가격이 비쌉니다. 또한 분할 또는 병합이 가능하지만 비용이나 절차적 문제로 인해 나누어 소비하거나 구매하기도 어렵습니다.  이로 인해 소득 수준이 적은 사람은 부동산 시장에 대한 진입장벽이 높아 소득 수준이 높은 소수의 사람들만 시장에 참여하는 단점이 있습니다.  즉 고가성으로 인해 부동산 시장이 비교하면 시장 진출입 자체가 어렵습니다.