소비자물가지수(CPI), 소비자물가상승률 상승과 인플레이션, 디플레이션의 부동산 시장과의 관계

최근 한국은 높은 소비자물가지수(CPI)로 인해서 물가 상승 공포가 생기고 있습니다. 쉽게 말해서 높은 물가상승률로 인해서 인플레이션의 우려가 생기고 이는 부동산 시장에 많은 영향을 미치기 때문에 현재는 많은 투자자들이 투자 방향성을 정하지 못하고 있습니다.  그래서 오늘은 소비자물가지수, 즉 소비자물가상승률이 부동산 시장과 어떤 관계에 있는지 적어보겠습니다.

소비자물가지수, 소비자물가상승률과 부동산 시장 썸네일

 

소비자물가지수(CPI), 소비자물가상승률

소비자물가지수는 전국의 도시 일반 소비자가 소비를 위해 구입한 각종 상품, 서비스에 대해 전반적인 물가 수준 동향을 측정하여 이를 지수치로 도시가구의 평균적인 소비패턴을 반영하며 특정 품목에 한정하는 것이 아니라 식료품, 의약품, 가전제품, 집세, 버스요금 등 500여 개 이상의 품목의 가격 움직임을 전체적으로 종합하여 나타내는 것입니다.  이 지수치를 백분율로 월별, 년 별로 비교하여 표시한 것이 소비자물가상승률인 것입니다.

소비자물가 변동의 효과와 지수

소비자물가는 변동함으로써 경제에 많은 영향을 미칩니다.  물가가 상승하면 화폐의 가치가 하락하며 이는 실질적인 소득 감소를 초래합니다.  반대로 물가가 하락하면 화폐의 가치가 상승하여 실질소득이 증가하게 됩니다.  즉 화폐의 가치와 물가는 반비례관계에 있는 것입니다.  소비자물가지수는 물가수준을 100으로 하여 비교시점의 물가가 변동한 정도를 나타내는데 예를 들어 현재 물가지수가 110이라면 기준시점보다 물가 수준이 10% 높음을 의미합니다.

물가 상승으로 인한 인플레이션

인플레이션은 과잉투자나 적자재정, 과소생산, 화폐 남발, 생산비 증대 등의 이유호 지속적으로 물가가 올라 화폐가치가 떨어지는 현상을 말하는 것입니다.  이러한 인플레이션으로 인해 부동산 시장 측면에서 보면 이론적으로는 부동산의 가격이 올라 부동산을 실소유하고 있는 사람들에는 이득입니다.  더해서 수입업자나 기업가, 생산자 등의 사람들은 화폐가치가 떨어지면 이득을 보는 사람들입니다.  반대로 부동산을 소유하고자 하는 사람, 화폐 소유자, 수출업자, 임금노동자, 연금 생활자 등은 화폐가치가 떨어지는 것으로 인해 손해를 보는 사람들의 유형입니다.  인플레이션은 소비억제나 저축의 장려, 통화량 감축, 대출 억제, 생산 억제 등으로 해결할 수 있는데 대부분 정부 정책의 영향이 필요한 해결책입니다.

물가 하락으로 인한 디플레이션

디플레이션은 위 인플레이션과 반대로 지나친 통화량의 수축, 구매력 저하 등의 원인으로 인해 물가가 지속적으로 떨어져 화폐가치가 오르는 현상을 말하는 것입니다. 이러한 디플레이션으로 인해 화폐 많이 소유하고 있는 사람이나 수출업자, 임금노동자, 연금생활자 등은 이득을 얻을 수 있으며 반대로 부동산 실물소유자, 기업가, 수입업자, 생산자 등은 손해를 볼 수 있습니다.  디플레이션도 마찬가지로 통화량의 증대, 실업자 구제 등 대부분 정부 정책으로 인해 해결할 수 있습니다.

스태그플레이션(stagflation)

추가로 스태그플레이션이란 스태그네이션(stagnation 경기침체)과 인플레이션(inflation)의 합성어로 경기침체와 물가상승이 동시에 나타나는 현상을 말합니다. 과거에는 경기침체 시기에는 물가가 하락하고 반대로 경기 호황기에는 물가가 상승하는 게 일반적이었으나 최근에는 스테그플레이션과 같은 경기는 침체하는데 물가는 상승하는 현상이 나타나고 있다고 합니다.  이 원인에는 국제 원유 가격 등 수입 물가 상승 등 다양한 원인이 있다고 합니다.

소비자물가지수 산정의 부동산 관련 문제점

현재 우리나라의 소비자물가지수를 산정하는데 가장 큰 문제점은 자가주거비를 지수치를 산정하는데 포함하지 않는다는 것입니다.  자가주거비란 자택을 소유하기 위해 필요한 이자 비용, 감가상각비, 세금 등 실제로 필요한 비용을 말하는 것으로 소비자물가지수 산정 품목에 월세나 전세와 같은 집세 품목은 포함되어 있으나 실제 자택을 소유한 사람들의 자가주거비를 포함하디 않음으로써 자가 거주자들이 느끼는 체감 물가는 지표의 물가와 많은 괴리감이 있습니다.  미국과 일본 등 선진국들은 자가주거비를 포함하여 지수치를 만들기 때문에 자가주거비를 포함하지 않는 우리나라와 비교했을 때 높은 물가상승률을 보이는 것입니다.  우리나라에서도 이 문제가 오래전부터 논란이 되어 왔지만 자가주거비를 포함하여 물가지수를 산정 시 높은 지수가 나와 경제에 좋지 않은 영향을 끼친다는 등의 이유로 반영이 되지 않았고 언제 제대로 반영이 될지도 모르는 상황입니다.

 

 

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소비자물가지수, 소비자물가상승률과 부동산 시장

위 용어에 대한 설명이 길었고 이번 포스팅의 본론인 소비자물가지수와 소비자물가상승률이 부동산 시장과 어떤 관계를 가지고 있는지 적어보겠습니다.

실제 관계는 이론적으로 보면 상당히 간단하게 적을 수 있습니다.  소비자물가가 오르기 이전에는 여러 가지 원인이 있지만 보통 원자재 가격이 상승하는 현상이 발생하고 이로인해 소비자물가가 상승하게 됩니다.  지속적으로 소비자 물가가 상승하면 인플레이션 등의 경기침체 국면에 들어서고 이를 해결하기 위해 정부에서는 보통 지속적으로 금리를 인상하는 정책을 펼치게 됩니다.  그 여파로 인해 부동산 시장뿐 아니라 주식 등 전반적인 자산 시장이 많은 피해를 볼 수 있는데 금리상승으로 인한 여파는 부동산 시장에 상당히 큰 리스크를 만들 수 있습니다.  금리 상승으로 인해 부동산을 소유하고자 하는 구매자들은 높은 금리로 인해 부동산 구매를 미루거나 하지 않게 되고 부동산을 소유하고 있는 사람들도 이자 부담 등으로 인해 상당한 피해를 입게 됩니다. 이런 현상이 지속적으로 발생하면 내가 소유한 부동산을 팔고 싶어도 팔지 못하게 되면 가격이 급락하는 등 부동산 시장에 패닉이 올 수도 있습니다.  거기에 대해서 최근 급격하게 상승한 부동산 가격을 잡기 위해 정부에서는 금리인상과 더불어 대출규제, 세금인상 등 여러가지 부동산 관련 정책을 펼치고 있습니다.  이런 상황으로 인해 현재 부동산 시장은 언제 터질지 모르는 위태로운 상황에 놓여 있는 것입니다.

• 원자재 가격 급등 > 소비자물가지수 상승 > 지속적 금리인상과 정부 정책 변화 > 자산시장 붕괴, 금융시장 패닉

현재 우리나라 물가 상승으로 인한 부동산 시장 상황

2021년 11월 기준 우리나라의 소비자물가상승률은 전월대비 0.4% 상승했고 전년 동월 대비 3.7% 높습니다. 지속적인 물가 상승으로 인해 정부에서도 금리인상 등 물가 상승을 막기 위해 정책을 진행하고 있습니다. 이로 인해 서울 아파트 거래량은 2019년 3월 이후 최저치를 보이고 있으며 서울을 제외한 지방 중소도시에서는 이미 아파트 값이 큰 폭으로 하락하는 등 부동산 시장이 침체기에 들어서려는 기조를 보이고 있습니다.

하지만 부동산 시장을 포함한 금융 시장은 이론적으로 움직이지 않는 변수가 많은 시장입니다.  경기가 침체되더라도 가격이 떨어지지 않고 오히려 오르는 아파트가 있는 경우도 있고 경기와 상관없이 성장하는 기업이 있는 등 단순히 이론적인 관점으로는 예상하기 어려운 시장이 금융 시장이기 때문에 부동산이던 주식이던 투자 시에는 신중하게 판단해야 합니다.