부동산 시장의 특성과 현재 부동산 시장 분위기

부동산 시장은 매수인과 매도인에 의해서 부동산의 교환이 자발적으로 일어나 부동산 권리의 교환, 가액 결정, 공간 배분 등의 상업활동을 하는 곳을 말합니다. 또한 부동산 시장은 지리적 공간과 결부되어 있는 특성이 있어 위치에 따라서 여래 개의 부분 시장으로 나뉘며 지리적 특성으로 인해 유사한 부동산에  대해 유사한 가격이 형성되기도 합니다. 이러한 특성을 보이는 이유는 일반재화시장과 다르게 부동산 시장은 이전에 포스팅했었던 부동성, 영속성 등 토지 등과 같은 부동산만이 가지는 자연적인 특성들 때문입니다.


출처: https://genietech.tistory.com/entry/부동산-토지-토지특성-토지자연적특성 [진테크]

토지의 자연적 특성으로 인해 생기는 장점 및 단점

 

부동산 시장의 특성, 분위기 썸네일

부동산 시장의 특성

부동산 시장은 위에서 적은 것처럼 일반재화시장과 다르게 지리적 고정성, 개별성, 내구성 등 부동산만이 가지고 있는 특성이 있습니다.  이러한 특성은 부동산 시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 원인이 되기도 합니다.  그럼 부동산 시장의 특성에 대해서 조금 더 세분화해서 보겠습니다.

시장의 국지성(지역성)

부동산 시장은 지리적 고정성으로 인해 유사한 부동산에 대해 유사한 가격이 형성되는 특성이 있으나 유사한 부동산이라도 부분시장별로 서로 다른 가격이 형성되는 시장의 분화 현상이 발생하기도 하고 이는 부분 시장별 불균형을 초래합니다.  또한 부동산 시장은 위치의 경제적, 사회적, 행정적 변화에 따라 수요와 공급 및 가격 등에 많은 영향을 받기 때문에 완전히 동질적인 부동산이라도 입지 한 시장 위치가 달라지면 서로 다른 가격이 형성될 수 있습니다.  그렇기 때문에 부동산 시장은 주식 등 다른 일반재화시장처럼 한 장소에 재화를 진열하는 것이 불가능하기 때문에 부동산의 시장가치를 구하기 위해서는 별도의 감정평가활동이 필요합니다.

거래의 비공개성(은밀성)

부동산 시장은 사회적 통제 또는 관행으로 인해 일반적인 재화와는 다르게 거래사실이나 내용을 외부에 공개하기를 원하지 않는 경향이 있습니다.  이런 경향을 거래의 비공개성이라고 하며 은밀성으로 인해 부동산 시장에 진입하려는 사람들은 시장 내의 정보수집이 어렵고 정보탐색비용이 많이 들게 됩니다.  부동산의 특징인 은밀성은 지역성과 함께 부동산 가격을 불합리하게 만드는 주요 원인이 되며 정보의 비대칭성으로 인해 부동산 가겨의 왜곡현상이 나타나기도 합니다.

부동산 상품의 비표준화성(개별성)

부동산은 지리적 위치, 수요와 공급량의 차이 등 여러 가지 이유로 인해 완전히 동일한 형태의 부동산이 존재하지 않는다는 개별성의 특징을 가지고 있습니다.  부동산의 개별성으로 인해서 부동산 상품은 표준화와 대량생산이 곤란하며 상품별로 교환 형태도 달라서 일물일가의 법칙이 적용되지 않습니다. 또한 부동산은 대체가 불가능한 재화인데 개별성으로 인해 주식과 같이 공매가 발생하지 않는다는 특징이 있습니다.

시장의 비조 직성(집중 통제의 곤란)

위에 나열한 부동산이 가지고 있는 지역성, 은밀성, 개별성 등의 특징으로 인해 부동산 시장은 조직화가 곤란하고 그로 인해 정부 정책 등 강력한 조치가 있지 않은 이상 부동산 시장만을 집중적으로 통제하는 것은 곤란하다는 특징이 있습니다.

수급조절의 곤란성

부동산 중에서 토지의 경우 인위적으로 생산비를 투입하여도 양이 증가하지 않는다는 특징인 부증성을 가지고 있습니다. 이러한 토지의 특성은 토지를 제외한 다른 형태의 부동산에도 영향을 끼치며 일반적으로도 부동산의 공급은 상당한 시간이 소요되고 원활한 공급이 되더라도 정부 정책 등의 영향으로 수요가 제대로 이루어지지 않는 등 부동산 시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않고 이로 인해 단기적으로 부동산 가격의 왜곡이 발생할 가능성도 높습니다.

매매기간의 장기성

부동산 상품은 주식 등과 같은 일반재화 상품과 다르게 단기적인 거래가 곤란한 경우가 많기 때문에 환금성면에서 곤란한 상황이 빈번하게 발생하고 위 수급조절의 곤란성에서 적었듯이 부동산 공급 계획이 있다고 하더라도 부지선정부터 건축 등 완성에 이르기까지 많은 시간이 소요되는 특성이 있습니다.

법적 제한 과다

부동산 시장은 정부 정책 등 다양한 제한의 영향으로 가격 변동폭이 심하고 시장 자체가 불완전해지는 경향이 있습니다.  이러한 경향으로 인해 부동산 가격은 왜곡되기도 하며 시장의 조절 기능이 저하되기도 합니다.

높은 진입장벽

부동산 시장은 일반적인 재화에 비해 거래비용이 많이 든다고 할 수 있고 이로 인해 생기는 높은 진입장벽으로 부동산 수요자와 공급자는 시장 진출입에 많은 제약을 받고 있습니다.

현재 부동산 시장 분위기

최근 수도권에 이어 전국적으로 아파트 수급 지수가 100 이하로 떨어졌다고 합니다. 즉 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것으로 전국적으로는 1년 반 만에 매도가 우위에 있게 된 것입니다. 또한 지방에서는 부동산 열기가 높은 지역 중 한 곳인 세종시의 경우 5년 만에 도시형 생활주택이 미분양이 됐다고 합니다.

하지만 이와 다르게 국내 상업용 부동산 거래는 역대 최고치를 기록할 것이라는 전망이 나왔습니다.

오늘 적은 많은 부동산의 특성 등 다양한 원인으로 인해 부동산 시장은 외부의 영향을 많이 받아 변동이 심한 시장이고 이는 부동산 투자를 원하는 투자자에게도 많은 영향을 끼치고 있습니다. 부동산의 기본적인 특성들을 이해하고 투자 당시 시장 분위기를 잘 파악한다면 성공적으로 투자를 할 수 있을 것입니다.