부동산 입지선정의 중요성, 투자에는 입지와 타이밍 모두 중요하다

부동산에 투자를 하는 경우 자주 들어봤을 만한 단어는 지하철과 같은 교통편이 가까운 위치에 있는 역세권은 기본이고 슬세권, 숲세권, 뷰세권 등 여러 가지 편의성과 부동산의 위치가 합성된 신조어가 등장할 정도로 주거를 위한 부동산에서는 입지가 상당히 중요합니다.  이는 꼭 아파트와 같은 형태의 부동산에만 적용되는 것은 아니며 대부분의 부동산의 형태에서 입지는 중요합니다.  그러나 입지는 부동산 투자를 위해서는 첫 번째 조건으로 이와 함께 투자 타이밍도 상당히 중요합니다.

부동산 입지선정과 타이밍 썸네일

 

부동산 입지선정과 입지이론

부동산에서 말하는 입지란 어떤 입지 주체가 차지하고 있는 주택, 공장, 상점 등이 자리 잡고 있는 자연적 또는 인문적 위치를 말하는 것이고 입지는 토지이용의 변화, 생산자원의 지역 간 이동, 도시공간구조 등을 설명하는 경우 많이 활용됩니다.

입지선정이란?

위에 설명한 입지는 정적이고 공간적인 개념이고 이와 대비되어 입지 선정은 동적이고 공간적이며 시간적인 개념입니다.  입지선정은 입지 주체가 추구하는 입지조건을 갖추고 있는 부동산을 발견하거나 주어진 부동산에 관한 적정한 용도를 결정하는 것을 의미합니다.

입지론과 적지론

입지선정에 있어 대표적인 이론은 입지론과 적지론으로 나뉘며 입지론은 입지조건에 부합하는 용지를 선정하는 활동이고 적지론은 주어진 용지를 놓고 이의 최유효이용도를 결정하는 활동입니다.  쉽게 말해 입지론은 주어진 용도에는 어떤 용지가 필요한지 생각해 용지를 선정하는 것이고 적지론은 주어진 용지를 어떤 용도로 사용할지 용도 선정을 하는 것을 말합니다.

동양과 서양의 입지론

동양의 입지론은 보통 풍수지리설이 핵심으로 심지어 주거공간의 가구 배치 등 인테리어를 할 때에도 풍수지리설을 이용하는 경우가 많습니다.  이에 반해 서양의 입지론은 초기부터 비용절감과 수익성 등과 관련된 경제적 요인으로 입지를 선정하였으며 도시가 발전하면서 더욱 경제적 요인과 관련된 산업입지론을 중심으로 발전하였습니다.

입지선정과 입지조건

부동산 입지 선정은 주로 주변의 이용상황에 따라 결정하는 경제적 위치와 부동산 자체의 물리적 위치를 고려하여 결정되며 입지선정시 입지조건은 입지대상이 가지고 있는 자연적, 인문적 조건을 말합니다.  자연적 조건에는 지형, 기후, 경관 등이 포함되며 인문적 조건에는 사회적, 경제적, 행정적 측면이 있습니다.  간단하게 적어보면 주거지는 쾌적성, 편리성, 접근성 등이 중요하고 상업지는 수익성, 공업지는 생산비와 수송비가 절약되는 생산성이 높은 위치, 농업지와 임업지는 기상상태나 토양이 양호한 생산성이 높은 위치가 중요합니다.  하지만 부동산의 입지조건이 소유자에게 불리하더라도 유리하게 변화시키는게 어렵습니다.  그렇기 때문에 부동산을 소유하거나 투자할 경우에는 입지선정과 입지조건이 중요한 것입니다.

 

입지선정의 중요성

입지선정이 중요한 이유는 주거공간을 위해 소유를 하거나 사업상의 이유 등으로 부동산을 소유할 경우 입지선정이 잘못되었을 때에는 관리나 경영에 상당한 노력과 낭비를 초래하기 때문입니다. 입지선정이 잘못될 경우 부동산을 더욱 유리하게 이용하기 위해 단위면적당 더 많은 노동과 자본이 투입되고 부동산의 집약적 이용으로 인해 건물의 경우 고층화가 불가피하고 토지의 경우 용도적 토지가 부족하게 되는 등 많은 문제를 발생시키는 원인이 되기도 합니다.  처음에 말했듯이 최근 부동산 입지의 흐름은 과거와는 상당히 다른 형태로 교통편이 좋다거나 학군이 좋다는 단순한 이유만으로는 꼭 좋은 입지라고는 할 수 없습니다.  그렇기 때문에 부동산 입지선정은 시대적 흐름도 반영하는게 좋습니다.

부동산 투자 시 입지와 함께 타이밍이 중요한 이유

과거에는 부동산 위치는 무조건 입지가 가장 중요하다고 알려져 왔습니다.  현재도 입지가 좋은 부동산은 투자시 상당한 수익률을 주고 있습니다.  하지만 정말 소수의 시장 참여자만 있던 과거와는 다르게 다양한 형태로 과거보다는 많은 사람들이 부동산 시장에 진입하면서 투자 타이밍도 중요한 요인으로 작용하고 있습니다.  부동산 시장은 경제 원리상 일정한 싸이클로 움직이는데 내가 시장에 진입한 타이밍이 최고점이었다면 아무리 입지가 좋더라도 수익을 내기는 힘들고 내가 진입한 타이밍이 최저점이라면 입지가 정말 안 좋지 않은 이상 수익을 내는 것은 쉽습니다.  예를 들어 부동산 호황기에 서울에서는 사창가와 가까운 아파트도 가격이 오르는 경우도 있었습니다.  쉽게 말해서 상승기 때 안 오르는 부동산은 없고 하락기 때 안 떨어지는 부동산은 없는 것입니다.